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最近城中村改造被越来越多地关注

就在前几天，国常会发布了一份文件《关于在超大特大城市积极推进城中村改造的知道意见》

重点提到，在超大特大城市推进城中村改造

在全国21个超大特大城市中，不仅是深圳、广州有城中村，在上海也存在大体量的城中村

我们看到上海也表示，要用两届政府10年时间完成“两旧一村”改造

未来城中村改造大概率会成为一种趋势，被各大城市提上日程

那么，现在上海还有多少城中村需要改造，以及未来计划如何去真正实施落地

我尽可能多的收集了有关上海城中村改造的资料

把上海现有的一些城中村的情况做详细的分类盘点

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上海近十年需要改造多少个城中村

那些藏身在城市现代化建筑中被包裹的“城中村”

它们的居住空间可能比较小，往往处在城市中比较好的位置，可以用较低的成本就能住下来

早在2014年上海就已经启动城中村改造

根据上海房管局最新数据介绍，2014-2020年第一轮启动49个城中村改造项目，2021-2022年第二轮新批准13个项目

一共62个城中村改造项目

来源：上海徐汇

关于具体城中村的体量，上海也做了一次系统性的统计

截至2022年底，上海市中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，以及不成套旧住房总量约659万平方米

数据来源：上海发布

这些全部加起来，我们发现上海城中村体量规模达到697万平方米

这个体量关系到约18.1万户居民

除了包含市中心二级旧里，还有不成套旧住房

ps，不成套旧住房一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫。一般老式住宅或公有住房是非成套住宅，如工人新村、老公房

数据来源：上海发布

上海还有约679个点位“城中村”，涉及居民约10.73万户

这里要区分的是，679个城中村点位≠679个城中村

具体的解释，我和身边做项目投资的人咨询了一下

从对方口中了解到，一个城中村项目可能有好几个点位

这里的点位统计的应该是地块的数量，而不是城中村项目的数量

来源：网络

就像上面这个图，里面有颜色的小块如果有房子要拆除，那就是一个点位

重点在于这些房子要被拆除

这些城中村并不是一下子全部改造，而是按照计划一步一步来

那么，目前已经完成了多少

从城中村项目数量上来看，62个城中村项目前期的拆迁、土地征收已经完成的差不多了

数据来源：上海发布

从体量上来看，2016年至2020年“十三五”期间完成了281.3万平方米，2021年完成90.1万平方米，2022年1-7月完成20万平方米

所有加起来上海城中村改造完成了约391.4万平方米

数据来源：上海发布

今年，上海也在有条不紊地进行城中村改造计划

2023年上海将完成中心城区零星旧改12万平方米，旧住房成套改造28万平方米，以及启动“城中村”改造项目10个

来源：上海发布

而接下来，上海也制定了各个阶段的城中村改造计划

数据来源：上海发布

最近的是2023-2025年“城中村”改造三年行动计划

按照计划未来三年改造项目30个，每年新启动10个改造项目，房屋面积不少于400万平方米，受益村民不少于1.3万户

来源：上海市政府

划重点→

“将中心城区周边及五大新城范围的‘城中村’，优先纳入2023至2025年‘城中村’改造计划”

也就是说，在2025年之前上海将优先改造中心城区周边和五大新城城中村

更长远来看，上海为10年后也立下了奋斗目标，到2032年底将全面完成全市62个“城中村”改造项目

为了完成城中村改造，上海在资金保障上，支持各区申请地方政府债券

来源：上海发布

截至2022年底，已批利用社会资金“城中村”改造项目共54个，总投资约5500多亿元，已投入2500多亿元

可以说是花了大成本，由此也能看出上海城中村改造的决心

在上海的全面启动下，我们看到各个区也在加速改造城中村

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分各区来看，都有哪些城中村要改造

我在上海各区的官方微信公众号上，搜了相关信息做了整理，做了一张表格

来源：上海各区官方公众号

目前能够找到的各区城中村改造项目计划中

上海16个区中，青浦区城中村改造项目最多，共有17个城中村改造项目，覆盖全区7个街镇

其次闵行9个，分布在七宝、梅陇、颛桥、浦江、华漕、吴泾等板块

嘉定也有3个城中村改造项目，朱桥、黄渡、新成村

而浦东新区计划有40个城中村点位，其他区域只有1个，市中心和宝山暂未公布

我们来重点关注一下青浦区

其城中村改造项目，主要位于朱家角镇、徐泾镇、华新镇、赵巷镇、夏阳街道、香花桥街道、白鹤镇

青浦区城中村改造版图

最值得注意的是，上海还新认定了八个区域为城中村改造项目

来源：上海发布

分别为，浦东北蔡镇、嘉定区工业区、宝山区顾村镇、青浦区赵巷镇、青浦区金泽镇、闵行浦江镇、松江洞泾镇、宝山大场镇

我尽可能多的找了下现在上海的城中村，做了这张图

联勤村、四五村...包括一个比较大型的红旗村，体量达到86万平方米，藏在城市中的各个角落中

整个上海的城中村位置主要分布在外环周边、老城镇区域

不管是市中心零星旧里，还是成片的城中村改造区域

上海目前的城中村改造体量是很多的

对于上海来说，接下来城中村改造都将成为一个趋势

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这些城中村改造后，未来会变成什么样

从上海以往的城中村改造模式来看，主要有三种类型：拆迁、旧房改造、城市更新

我们分别举一个代表项目来看一看

首先来看下北蔡城中村，这是有史以来最大的一个城中村改造项目

作为拆迁改造项目，5个村1400多户居民全部搬走，现在也已经安置到其他区域

来源：浦东发布

而北蔡未来也会建成生态绿地，规划绿地种植面积不低于420公顷，森林覆盖率达到70%

这样一个大面积绿地也将提升城市公共空间环境

来源：浦东发布

对于这种大规模的拆迁，已经越来越少了，更多的是对城中村进行旧房改造

原来的房屋结构老旧、也缺少基础设施和配套，有的可能都没有独立卫生间，厨房也在楼梯过道上，居住条件比较差

经过一番改造，可以改善居民的生活环境和居住品质

最难的也是未来城中村改造主流的城市更新项目

2017年，上海就明确将旧区改造方式，由“拆改留并举，以拆除为主”，调整为“留改拆并举，以保留保护为主”

就拿徐泾蟠龙天地来说，就是上海最典型的城市更新项目，由政府和开发商合作打造而来

改造前的蟠龙古镇长这样

来自：小红书@李家村的李师傅

如今徐泾蟠龙，已经从原始的城中村，改造更新成现在蟠龙古镇

在保留原有的建筑形态下，为古镇注入了新的业态商业，也带来了新的活力

现在再去看，蟠龙天地不仅变成了现象级红盘，更多的为板块内带来新的古镇商业业态

也为这里的居民带来了完全不一样的生活氛围

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为什么上海越来越多的进行城中村改造

很多超大城市背后其实都有大体量的城市村，不只是上海，深圳、广州都是如此

无论是上海城中村，还是深圳城中村、广州城中村，从某种意义上来说，都是城市这么多年发展的见证者

来源：南方周末

对于城中村这种随着城市发展进程的产物

曾经它们的存在，或许多多少少承担着一定的价值，承载着一部分城市居住形态

低物价、低房租，不仅为城市中低收入人群提供了一个住所，也代表着一座城市的温情

伴随着城市的高速发展，大拆大建模式早已经不适合，各地都开启了这轮城中村改造

因为对于城市而言，城中村改造是一个民生工程

改造后既能够为老旧小区提升居住环境，也是筹集保障性住房的一种方式，有利于推进城市面貌的更新

未来城中村也即将慢慢退出这个时代，以更完善的空间形态在城市中存在